Hill v. Superior Property Management: ¿Quién tiene el deber después de una caída en un condominio de Utah?

Respuesta corta: En Hill v. Superior Property Management Services, la Corte Suprema de Utah decidió que la compañía contratada para administrar un condominio no tenía un deber de cuidado hacia una residente que se tropezó en un área común del complejo. Los deberes de quien “posee” una propiedad le corresponden a quien realmente controla el terreno, y en ese caso era la asociación de propietarios (HOA), no la compañía que esta contrató para cortar el césped.

Cuando alguien se cae en un condominio, una comunidad de casas adosadas o un complejo de apartamentos, muchas veces hay varios negocios involucrados: un dueño o una HOA, una compañía administradora, un jardinero, un contratista que quita la nieve. Esta decisión explica por qué la respuesta a “¿quién es responsable?” normalmente empieza por quién controla la propiedad, y por qué la forma en que se argumenta un reclamo desde el principio puede decidir si sobrevive.

Lo que pasó

El caso es Hill v. Superior Property Management Services, Inc., 2013 UT 60, decidido el 11 de octubre de 2013. Colleen Hill vivía en un complejo de condominios desde 2006. Un árbol grande en un área común con césped cerca de su unidad había echado brotes desde sus raíces en varios lugares. Ella sabía de ellos, los consideraba un peligro para tropezarse y en general no caminaba por ese césped.

El 2 de abril de 2009, su perro se metió al césped y ella lo siguió para recoger sus desechos, como lo exigían las reglas del condominio. Caminó con cuidado, pero se tropezó con los brotes del árbol, que según su testimonio eran difíciles de ver porque parecían “like sticks” [como palitos] y “blended in with the dead lawn” [se confundían con el césped seco].

Hill demandó a la asociación de propietarios y a Superior, la compañía que desde mediados de los años noventa se encargaba por contrato del mantenimiento y la jardinería del complejo. El tribunal de primera instancia desestimó el reclamo contra Superior, pero se negó a desestimar el reclamo contra la HOA, al concluir que esta podía ser responsable como poseedora de la propiedad. Después, la HOA llegó a un acuerdo con Hill, y ella apeló la decisión a favor de Superior.

Lo que decidió la Corte

En una decisión de 3 a 2, la Corte Suprema confirmó el fallo. Rechazó cada una de las teorías que Hill presentó para explicar por qué Superior tenía un deber hacia ella.

El contrato no exigía ese trabajo. El contrato exigía cortar el césped cada semana “throughout the normal growing season” [durante la temporada normal de crecimiento], que todavía no había empezado el 2 de abril, y podar las “branches” [ramas], que la Corte entendió como las ramas que crecen del tronco, no los brotes que salen de las raíces. La Corte agregó que el simple incumplimiento de un contrato normalmente crea responsabilidad contractual, no responsabilidad extracontractual, y que un deber extracontractual basado en un trabajo que una compañía hacía por costumbre, pero que el contrato nunca le exigió, no tiene cabida: hay “no room in our law for a tort duty” [no hay cabida en nuestra ley para un deber extracontractual] de ese tipo.

Superior no era la poseedora. Los dueños de propiedades y otras personas que tienen el control les deben “significant duties” [deberes importantes] a los invitados, incluidos los deberes de reparar las condiciones peligrosas o de advertir sobre ellas. Pero la Corte dijo que la característica principal de un poseedor es el control: el derecho de excluir a otros de la propiedad y el derecho de hacer las reparaciones que se necesiten. Superior no tenía ninguno de los dos. La HOA conservaba el control del acceso y la responsabilidad de los trabajos mayores, incluida la “major trimming of all large trees” [poda mayor de todos los árboles grandes]. Como dijo la Corte, “Possessor liability is not strict liability” [la responsabilidad del poseedor no es responsabilidad objetiva], y a una compañía sin el poder de corregir un peligro no se le imponen los deberes de quien sí tiene ese poder.

La compañía no se hizo cargo de la propiedad. Un contratista que asume el “entire charge” [control total] de una propiedad, por ejemplo uno que la opera, cobra la renta y la mantiene en buen estado, puede ser tratado como un poseedor. Superior no lo había hecho, porque la HOA seguía cobrando las cuotas y encargándose del mantenimiento mayor.

Cortar el césped no era una promesa de arreglar las raíces. Una compañía que asume voluntariamente una tarea debe hacerla con cuidado, pero el deber se limita a la tarea que realmente asumió. Cortar el césped no podía eliminar los brotes de las raíces, así que no creaba un deber de ocuparse de ellos.

El argumento que nunca se decidió

La teoría más fuerte de Hill, según la Corte, era que el propio corte repetido del césped por parte de Superior había convertido los brotes en los grupos de tallos duros y cortos con los que ella se tropezó. Eso importa porque la ley de Utah distingue claramente entre actos y omisiones: “As a general rule, we all have a duty to act reasonably in our affirmative acts; but no such duty attaches with regard to omissions except in cases of a special relationship.” [Por regla general, todos tenemos el deber de actuar razonablemente en nuestros actos afirmativos; pero ese deber no existe respecto a las omisiones, salvo cuando hay una relación especial.]

La mayoría nunca llegó a analizar esa teoría. Decidió que, ante el tribunal de primera instancia, Hill había argumentado sobre lo que Superior dejó de hacer, no sobre algo que Superior hizo y que creó el peligro, así que el argumento no se preservó para la apelación. “The general invocation of a theory is insufficient” [invocar una teoría de forma general no es suficiente], escribió la Corte. Dos magistrados disintieron. Ellos habrían considerado preservado el argumento y habrían decidido que el corte repetido que creó el peligro era una conducta afirmativa que conllevaba un deber de cuidado razonable, dejando que un jurado decidiera si el corte fue razonable.

Lo que esto significa para una caída en un condominio o complejo de apartamentos

• Identifique quién controla la propiedad. El dueño, el arrendador o la HOA que decide quién puede entrar y qué se repara normalmente es la parte que tiene los deberes de un poseedor. En Hill, esa parte siguió en el caso después de que se desestimó el reclamo contra la compañía administradora.
• Consiga los contratos. Los contratos de administración, jardinería y remoción de nieve detallan quién era responsable de qué. Hill dependió de las palabras exactas: “growing season” [temporada de crecimiento] y “branches” [ramas].
• Separe lo que hizo un contratista de lo que dejó de hacer. Un proveedor que creó un peligro con su propio trabajo está en una posición distinta a la de uno que simplemente no corrigió una condición que no tenía el deber de corregir. Esa teoría tiene que plantearse con claridad, con los hechos que la respaldan, desde el principio.
• Saber de un peligro no termina un reclamo, pero sí importa. Utah compara la culpa. Lo que usted recupera se reduce según su porcentaje de culpa, y solo puede recuperar de los demandados si la culpa combinada de ellos es mayor que la suya (Código de Utah § 78B-5-818).

Límites del fallo

Hill decidió lo que una compañía administradora contratada le debe a un residente. No decidió si la HOA fue negligente; ese reclamo se resolvió con un acuerdo. Tampoco decidió la teoría de la conducta afirmativa, que a los magistrados disidentes les pareció convincente. Desde entonces, la Corte Suprema de Utah se ha apoyado en su explicación de la regla de actos frente a omisiones, por ejemplo en B.R. ex rel. Jeffs v. Rodier, 2015 UT 1. Un contrato que le dé a una compañía administradora más control del que tenía Superior podría llevar a una respuesta distinta.

Para lo básico de estos reclamos, vea lo que tiene que probar en un reclamo por resbalón y caída en Utah y nuestra página de responsabilidad del propietario. La mayoría de las demandas por lesiones en Utah deben presentarse dentro de cuatro años (Código de Utah § 78B-2-307(4)); nuestra guía sobre el plazo para demandar explica las excepciones.

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Una caída en una propiedad compartida puede involucrar a un dueño, una HOA y varios contratistas, y cada uno culpa a los demás. Nuestro equipo legal determina quién controlaba qué y reúne los contratos y registros de mantenimiento que responden esa pregunta.

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