Tesch v. Bonneville: ¿cuándo responde un arrendador en Utah por el perro de su inquilino?

Respuesta corta: En Tesch v. Bonneville Property Investment, la Corte Suprema de Utah decidió que un arrendador no tenía un deber legal hacia un niño al que mordió el pit bull de un inquilino en una casa unifamiliar de renta. La Corte repitió la regla establecida desde hace mucho de que un arrendador “is not responsible for the tenant’s torts” [no es responsable por los actos ilícitos del inquilino], no encontró pruebas de que el arrendador controlara el lugar donde ocurrió la mordedura, y se negó a adoptar una regla del Restatement que algunos otros estados usan contra los arrendadores. Nada de eso protege al dueño del perro. En Utah, la persona que es dueña de un perro o lo tiene a su cargo es responsable por las lesiones que cause.

Los arrendadores aparecen en muchos reclamos por mordeduras de perro, por lo general porque el dueño del perro tiene poca cobertura y el dueño de la propiedad tiene una póliza. Hasta esta opinión, Utah no tenía una respuesta de un tribunal de apelaciones sobre si un arrendador puede ser responsable por el perro de un inquilino. La Corte lo llamó “an issue of first impression in Utah” [un asunto que se planteaba por primera vez en Utah] (¶3). Esto es lo que pasó, lo que decidieron los magistrados y lo que queda pendiente.

El caso en palabras sencillas

La decisión es Tesch v. Bonneville Property Investment, LLC, 2025 UT 58, presentada el 28 de noviembre de 2025. La jueza Petersen redactó la opinión en nombre de los cinco magistrados.

Según la opinión, Bonneville era dueña de una casa de renta en South Ogden con “a fully fenced yard, a dog run, and a chicken coop” [un patio completamente cercado, un corral para perros y un gallinero] (¶5). Un inquilino vivió allí unos cuatro años, primero con un contrato de arrendamiento de un año y después de mes a mes (¶6). El contrato prohibía las mascotas “in the interior of the premises” [dentro de la vivienda] sin consentimiento por escrito. En el espacio para excepciones, el arrendador había escrito “Outside cat & chickens” [gato de exterior y gallinas]. El contrato no mencionaba perros (¶¶8–9).

En algún momento, el inquilino empezó a tener un pastor alemán y un pit bull. Los vecinos declararon que los perros eran “terrifying,” “vicious,” “very aggressive,” y “not properly restrained” [aterradores, feroces, muy agresivos y sin la sujeción adecuada] (¶10). Más de un año antes de la mordedura en cuestión, los perros se habían abalanzado contra un niño, y en otra ocasión se llamó a la policía después de que el pastor alemán mordió a un vecino en la entrada de su casa (¶12). El arrendador visitaba la propiedad por lo menos una vez al mes, pero declaró que no sabía que allí vivieran perros. Una mujer que se quedó con el inquilino por un tiempo dijo que le dejó al arrendador varios mensajes avisándole que había perros viviendo en la casa, pero no dijo que los hubiera descrito como feroces (¶¶13–14).

Luego, un niño que jugaba béisbol cerca fue a recoger su pelota al patio delantero. El pit bull “escaped from the house, attacked the boy, and bit his hand” [se escapó de la casa, atacó al niño y le mordió la mano]. Las partes no estaban de acuerdo sobre si la mordedura ocurrió dentro de la propiedad o justo afuera, mientras el niño corría (¶15). Su padre demandó al arrendador por negligencia. El tribunal de primera instancia dictó sentencia sumaria a favor del arrendador, y la Corte Suprema la confirmó (¶¶16, 48).

Un detalle importa para todo lo que sigue: la responsabilidad del propio inquilino no formaba parte de la apelación. En una nota al pie, la Corte señaló que “[i]n Utah, dog owners are strictly liable for injuries caused by their own dogs” [en Utah, los dueños de perros tienen responsabilidad objetiva por las lesiones que causan sus propios perros], y que la única pregunta era si el arrendador “may also be liable” [también puede ser responsable] (¶20 n.4).

El punto de partida: los arrendadores no responden por los actos de sus inquilinos

La Corte comenzó con una regla de 1978: “[A] landlord is not deemed to be the principal of his tenant merely because of the landlord-tenant relationship” [un arrendador no se considera el principal de su inquilino solo por la relación de arrendamiento], así que un arrendador “is not responsible for the tenant’s torts” [no es responsable por los actos ilícitos del inquilino] (¶21, citando Stephenson v. Warner, 581 P.2d 567, 568 (Utah 1978)). Una vez que el inquilino se muda, “it is the tenant who is liable for any dangerous condition on the premises which he creates or permits to come into existence after he has taken possession” [es el inquilino quien responde por cualquier condición peligrosa en la propiedad que él cree o permita que surja después de tomar posesión] (¶25, citando Stephenson).

El demandante ofreció tres formas de evitar esa regla. Para efectos de la apelación, la Corte supuso, “without deciding that a dangerous dog can be treated like a dangerous condition on land” [sin decidirlo, que un perro peligroso puede tratarse como una condición peligrosa en un terreno] (¶23 n.5). Aun así, cada teoría fracasó.

Primera teoría: el arrendador creó el peligro

El primer argumento fue que el arrendador preparó el escenario antes de que llegara el inquilino: el contrato permitía animales al aire libre, el patio cercado y el corral para perros hacían la casa atractiva para los dueños de perros, y el arrendador tenía el seguro de responsabilidad civil (¶26).

La Corte no estuvo de acuerdo. Permitir perros, o incluso atraer a dueños de perros con un corral, “does not automatically create a dangerous condition on the property, because dogs are not necessarily dangerous” [no crea automáticamente una condición peligrosa en la propiedad, porque los perros no son necesariamente peligrosos] (¶28). Coincidió con la Corte Suprema de Vermont en que “dog ownership is a common activity that is usually safe and generally beneficial” [tener un perro es una actividad común que por lo general es segura y beneficiosa] (¶29, citando Gross v. Turner, 195 A.3d 654, 657 (Vt. 2018)). Y señaló que otros estados que imponen responsabilidad bajo esta teoría “have almost uniformly required the plaintiff to show that the landlord knew the tenant’s dog, in particular, had vicious tendencies” [casi siempre han exigido que el demandante demuestre que el arrendador sabía que ese perro del inquilino, en particular, tenía tendencias feroces] (¶29). En cuanto al seguro, el demandante no explicó cómo la póliza del arrendador demostraba que este creó un peligro o sabía de él (¶27).

Segunda teoría: posesión y control

El segundo argumento se basaba en las áreas que un arrendador conserva para sí. Citando a la Utah Court of Appeals (el tribunal de apelaciones de Utah), la Corte repitió que “[t]he law generally imposes a duty on a landlord to tenants and third parties for portions of property over which it maintains possession or control, such as common areas, that pose a danger” [la ley por lo general impone al arrendador un deber hacia los inquilinos y terceros respecto de las partes de la propiedad que siguen bajo su posesión o control, como las áreas comunes, que representan un peligro] (¶25, citando Liley v. Cedar Springs Ranch Inc., 2017 UT App 166, ¶ 26).

La Corte también describió cómo otros estados tratan a los perros de inquilinos bajo ese principio. “Those cases generally hold a landlord liable where: (1) the injury occurred in a common area under the landlord’s control; and (2) the landlord had knowledge of the particular dog’s vicious propensities” [Esos casos por lo general hacen responsable al arrendador cuando: (1) la lesión ocurrió en un área común bajo el control del arrendador; y (2) el arrendador sabía de las tendencias feroces de ese perro en particular] (¶34).

Ese camino estaba cerrado aquí. La Corte encontró “no evidence that Bonneville retained control over the area where the dog bite occurred” [ninguna prueba de que Bonneville conservara el control del área donde ocurrió la mordedura], y el demandante reconoció en la audiencia oral que “at this single-dwelling rental property, there were no ‘common areas’ as that term is traditionally understood” [en esta propiedad de renta de una sola vivienda no había “áreas comunes” en el sentido tradicional del término] (¶35).

Después, el demandante argumentó que el contrato le daba al arrendador suficiente control para tratarlo como el “possessor” [poseedor] de toda la propiedad. La Corte aplicó dos factores de Hill v. Superior Property Management Services: “(a) the right to exclude others from the property altogether and (b) the right to take all necessary precautions and make necessary repairs” [(a) el derecho de excluir por completo a otros de la propiedad y (b) el derecho de tomar todas las precauciones necesarias y hacer las reparaciones necesarias] (¶38, citando 2013 UT 60, ¶ 24). El derecho de aprobar a los ocupantes y las mascotas de interior, más el derecho de entrar para inspecciones y reparaciones, no era suficiente. El arrendador no tenía la posesión física; el inquilino sí (¶40). Y “if the right to enter the property for repairs were enough, it would be difficult to find a landlord who did not qualify as a possessor” [si bastara el derecho de entrar a la propiedad para hacer reparaciones, sería difícil encontrar un arrendador que no calificara como poseedor] (¶41). Para saber más sobre cómo decide Utah quién cuenta como poseedor, vea nuestro artículo sobre Hill v. Superior Property Management.

Tercera teoría: la sección 379A del Restatement

Por último, el demandante le pidió a la Corte adoptar la sección 379A del Restatement (Second) of Torts. Esa sección hace responsable al arrendador ante personas que están fuera del terreno por las actividades de un inquilino si el arrendador consintió la actividad al arrendar y “knew or had reason to know” [sabía o tenía motivos para saber] que implicaría un riesgo irrazonable (¶42). La Corte reconoció que “many jurisdictions” [muchas jurisdicciones] aplican esa sección, o una versión de ella, en casos de mordeduras de perros de inquilinos, y que esos tribunales “have almost uniformly required a showing that the landlord actually knew the tenant’s dog was dangerous” [casi siempre han exigido demostrar que el arrendador realmente sabía que el perro del inquilino era peligroso] (¶¶44–45).

La Corte no la adoptó. El demandante simplemente recomendó adoptarla sin aplicar la regla a los hechos, y “without such analysis, we are not persuaded that Tesch would prevail under section 379A or that we should adopt it here” [sin ese análisis, no estamos convencidos de que Tesch ganaría bajo la sección 379A ni de que debamos adoptarla aquí] (¶47). Esa es una decisión sobre este expediente y estos escritos. No es una decisión de que la sección 379A nunca pueda aplicarse en Utah.

Lo que la Corte no decidió

Varias preguntas quedan abiertas después de Tesch:

• Si un perro peligroso cuenta legalmente como una “dangerous condition on land” [condición peligrosa en un terreno]. La Corte supuso que sí, sin decidirlo (¶23 n.5).
• Si Utah adoptará la sección 379A cuando el argumento se desarrolle por completo (¶47).
• Cómo se aplica el deber basado en el control que describe Liley cuando una mordedura ocurre en un área que el arrendador realmente controla, como un patio, un pasillo o una escalera compartidos. La Corte describió la regla de dos partes de otros estados, pero no tenía ningún área común frente a ella (¶¶34–35).

Lo que esto significa si lo mordió el perro de un inquilino

El dueño sigue siendo responsable, tenga o no antecedentes el perro. Según el Código de Utah § 18-1-1(1)(a), “an individual who owns or keeps a dog is liable for an injury caused by the dog, regardless of whether: (i) the dog is vicious or mischievous; or (ii) the owner knows the dog is vicious or mischievous” [la persona que es dueña de un perro o lo tiene a su cargo responde por las lesiones que cause el perro, sin importar si: (i) el perro es feroz o travieso; o (ii) el dueño sabe que el perro es feroz o travieso]. Las pocas excepciones cubren a los perros policía certificados que se usan según la política de la agencia y ciertas lesiones a otros animales o a intrusos en la propiedad privada cercada del dueño (18-1-1(2)–(3)). Los daños se calculan según la ley de culpa comparativa de Utah, el Código de Utah § 78B-5-818, así que la culpa de la propia persona mordida, si la hay, puede reducir la compensación.

El cuidador también cuenta. La ley alcanza a cualquiera que “keeps” [tiene a su cargo] un perro, no solo a la persona que aparece en los papeles de adopción. Alguien que cuida al perro en lugar del dueño puede ser un cuidador (keeper).

El seguro por lo general pasa por el dueño o el cuidador. Después de Tesch, la pregunta práctica muchas veces es si el dueño o el cuidador del perro tiene un seguro de vivienda o de inquilino con cobertura de responsabilidad civil. Pida esa información pronto, y por escrito.

Un reclamo contra el arrendador es más limitado, pero no imposible. Cuando el arrendador conserva el control de un espacio compartido y sabía del comportamiento peligroso de ese perro en particular, los principios que describió la Corte siguen importando. Las pruebas de que lo sabía, como quejas por escrito al dueño o al administrador de la propiedad, pueden decidir si ese reclamo existe siquiera.

Consiga el reporte de control de animales. Llame de inmediato a los servicios de animales de su condado o de su ciudad, o a la policía si es una emergencia, y asegúrese de que se levante un reporte de la mordedura. Luego pida una copia. Ese reporte normalmente registra los datos del perro, de su dueño o cuidador, la dirección, el estado de vacunación y de cuarentena del perro y cualquier mordedura anterior, y muchas veces es la prueba clave del reclamo. Guarde junto con él las fotos de las lesiones, sus expedientes médicos y los nombres de los testigos.

Precise dónde ocurrió. En Tesch, las partes ni siquiera pudieron ponerse de acuerdo sobre si la mordedura ocurrió dentro del límite de la propiedad (¶15). Las fotos, las medidas y los nombres de testigos que se reúnen pronto responden esa pregunta.

Para el resto del reclamo, incluidas las facturas médicas y lo que cubren los daños, vea ¿puedo recibir compensación por una mordedura de perro en Utah? y nuestra guía sobre quién es responsable cuando muerde el perro de un inquilino. No espere: por lo general, un reclamo por mordedura de perro en Utah debe presentarse dentro de los cuatro años siguientes a la lesión (Código de Utah § 78B-2-307), dentro de dos años si la mordedura causó una muerte, y si hay una entidad del gobierno involucrada, se debe presentar un aviso de reclamo (notice of claim) dentro de un año. Nuestra página sobre el plazo para demandar por lesiones en Utah explica cada plazo.

Hable con un abogado de mordeduras de perro en Utah

Averiguar quién era el dueño del perro, quién lo tenía a su cargo, quién controlaba el lugar donde ocurrió y qué seguro aplica es el primer trabajo en un reclamo por mordedura de perro. Nuestro equipo legal puede revisar esas preguntas con usted sin costo. También puede leer más en nuestra página sobre lesiones por mordeduras de perro.

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